扭氣球

相信大家也有看過小丑表演扭氣球，小丑以熟練的技巧，可以把小小的氣球扭出不同的造型。其實微觀點看，小丑只是把氣球中的空氣由氣球的一方擠壓到特定的地方，繼而令氣球出現不同的形態，空氣其實並沒有因此而被迫出氣球之外。

為甚麼小弟會突然談到扭氣球，還不是因為看過早前澳門政府所公布的調控樓市政策後，第一感覺就是政府官員在扮小丑扭氣球，逗小市民開心，實在上對擠出泡沫（氣球內的空氣）根本毫無作用，甚至會推高中下價物業的價格。今天就分析一下這個問題，令澳門市民不用被政府這些技俩所蒙閉。

澳門政策公布了多條政策，但其他的都只是口上說說的東西，對樓價的影響很有限，不談也罷。而較具殺傷力的是下面兩條：
1. 取消物業交易的現行0.5%中間移轉稅，改為徵收1%-3%的轉移稅。
2. 收緊樓宇按揭成數，三百三十萬以上的樓宇最高按七成，三百三十萬以下的物業最高按九成，最高按揭不超過二百三十一萬，九成按揭只適用於澳門居民；借款人的供款與入息比率上限為百分之五十。貸款年期不應超過借款人的正常退休年齡。

第一點的確對控制樓價上升有一定的作用，因為令炒家的交易成本增加了，令潛在買家亦可能因稅賦上升而消卻了買樓的意慾。第二點與第一點是異曲同工，政府把樓價上升歸因於海外炒家，所以才有「九成按揭只適用於澳門居民」這一句，目的是向炒家們說「銀行不會借錢給你上會」。

可惜政府高官在推行政策時，沒有想到澳門樓價高企的原因不在於炒作成本，以小弟的看法，可歸結出下列原因：

（一）官商有勾結之嫌，推高樓市。發展商以極低廉的成本取得土地發展物業，只要賣出小部份單位已可封蝕本門，其他單位則可善價而沽。所以就算遇著樓市寒流，她們亦有能力持貨直至市場好轉。澳門沒有像內地那樣積極地打擊囤貨居奇的行為，試問如此怎能令樓市調整？

（二）澳門樓宇供應有限。這裡本身已地少人多，由於賭權開放的關係，很多土地也劃歸賭場進行大型基建，令住宅土地買少見少。土地資源不足，加上需求龐大，令發展商傾向興建豪宅。若不計及政府聲稱可以完成的19,000個經濟房屋供應，其他新增供應在未來三年不足2,000個，但澳門每年對新增單位的需求達5000個以上，在供不應求之下，樓價是很難下跌的。

（三）通脹推高實物資產價值。澳門基本上是一個沒有自給自足能力的城市，所有物資都需要向外採購，特別是依賴中國的供應。目前人民幣升值速度加快，物價越來越高，直接推動了澳門本身的通脹。銀行體系因為資金充裕，令息率低企，在扣減通脹後，錢放在銀行要白蝕。就算目前樓宇租金回報只有不足3%，但仍遠靠放在銀行為佳，支持了樓價的上升。

上述三者若沒有顯著改善，澳門樓價是不會回落的。政府新公布的政策，表面上是為了打壓樓價，其實是苦了真正需要買樓的人士。把中間轉移稅變為直接徵收1%-3%的轉移稅，對那些炒家來說，這些成本並不足以撲滅其投機的意慾。試想想，若稅金只是3%，樓價能夠上升一成的話，仍有7%的利潤，樓市要上升一年很困難嗎？澳門樓市過往五年平均都有超過20%的增長。只要利潤不少於零，他們仍有炒作的空間。反之需要買樓的澳門人，這些就是他們額外的買入成本，就算可享受首次置業的優惠，但那些想換樓改善居住環境的人士又如何呢？難度我住在一間年過50年的舊樓，想換一間好一點的屋也應該交多幾倍的稅金嗎？

而第二點的政策就更加荒謬。澳門樓現時被那些人炒起？是需要借錢買樓的炒家還是有能力一次支付的大豪客呢？就以海擎天為例，現時的業主多數為內地的有錢人。上調按揭成數及上限對他們有影響嗎？反之，對一些辛辛苦苦儲夠首期買樓的人士，現在就可能要面對資金不足的困境，政府有考慮過嗎？除此以外，我也不太明白330萬的分水嶺是如何制定出來的。為何只有330萬樓下的樓才有可能做足九成按揭？這不是明確向市場說若想銀行借足夠的錢給你，你就必須買330萬以下的樓宇。人有捨難取易的心態，若你是買家，你也會考慮先買這些可借足按揭的樓吧！若每個買家都這樣想的話，必定令這一價位以下的樓宇需求量大升，到時大家可能會見到豪宅升勢放緩，而中下價樓價出現急升的現象。

試問在交易成本上成，價格又可能再升的情況下，政府這些政策是否有點畫添足，把澳門的樓市弄得更為混亂。令泡沫從豪宅擠壓到中下價樓之上，是誰人想製造另一次炒家的獲利機會嗎？

政府在推行每項政策之前，最好還是多作諮詢，我看不到目前政府內有經濟學的專家，否則不會推出如此不知所謂的「德政」，明知自身的不足就應集思廣益，不要每天閉門造車。或者是小弟的想法太過天真，這其實可能是另一著高招，讓利益集團可以再狠狠地向澳門的小市民搜刮一番也說不定。