禍兮福所依

港股近來受中央調控樓市的負面消息所影響而出現調整，內房及內銀股更是跌市的重災區，很多朋友擔心股市是否就此一沉不起，小弟相信這個機會不大，今年股市仍然大有可為，今天為大家詳細分析一下這個問題。

中央今次出重手調控樓市其實早有先兆，早在上月小弟已撰文分析過內地的樓市拐點將會提早在第二季出現，當時已建議應盡早沽出內房股，希望各位有聽取意見。

內地樓市實在漲得太瘋狂了，這主要歸咎於中央早前宏調政策的失誤及推行「極度」寬鬆的貨幣政策所致，其中以後者所造成的影響最大。據人民銀行的統計顯示，中國截至1月底止貸款總額達41.2萬億元人民幣，而房地產貸款佔了其中的30%，即大約有12萬億的資金投入到房地產市場之上，如此驚人的資金在單一產業上發酵醞釀，怎可能不提煉出泡沫。為了避免重蹈日本當年的覆轍，中央調控樓市是有需要的。

當然，小弟並不相信今次內地樓市會出現象2008年時的調整，由於房地產貸款的比重過高，只要樓價下跌超過30%的話，內銀股的壞賬將會是一個天文數字，中央花了很長時間才放下這個包袱，相信也不希望這麼快就功敗垂成。所以今次的調控算是有保有壓，並沒有完全切斷發展商的資金鏈，加上發展商也吸收過當年的教訓，整理了自己的資產負債表，若樓價下跌過急的話，也有足夠彈藥去支持公司營運，不用割價售房。可以預期，內地樓市或會出現10至20%的調整，但在城市化進程持續的情況下，今次相信是內地樓市大牛市的中期調整，大家可以不用太過悲觀。

內地樓市的調整不會這麼快完結，相信炒家為了不損失機會成本，會把資金從房地產市場抽出。據估計，目前商品房銷售額中有至少1/3為投資客所貢獻，自住性和改善性需求各位1/3，2009年商品房銷售額4.4萬億元，今年第一季則為7977億元，以此推算，投機性資金應佔1.73萬億，去掉其中的銀行信貸資金，炒作的資金大概為4800億元。以最壞打算七折沽出其物業，預期可套現3360億，如此龐大的資金相信只有股市才能夠承受，加上A股目前的估值低迷，在企業盈利持續改善的情況下，對這部份遊資有很大的吸引力。內地股市短期可能仍會受調控樓市的負面消息所影響，但只要待這些炒家沽出物業套現後，大量的資金將重投股市，推動A股的估值再向上。

A股向好，港股亦將會受惠，觀乎恒指在21000點水平已見支持，相信目前只待時間消化壞消息就可重拾上升動力。

當然，上述的情況還需建基於一個假設之上，就是中央不大幅加息。因為若息口升幅過高，這部份投機資金會回流到銀行體系之中。目前一年期存款利率為2.25厘，估計要回升到5厘或以上水平才能吸引炒家放棄風險資產項目，但要中國在短期內加息2.75厘相信是不太可能發生的事。所以小弟估計今年股市的表現會遠較樓市為佳，直至明年中央開始加快息口上調的步伐，資金才會陸續從股市流走，結束今次的牛市。

除了股市以外，黃金相信也是受惠的投資產品之一。黃金自2001年至2009年這八年間價格上漲了4.5倍，折合以年複合20.7%的速度升值。中國人對黃金的需求也持續上升，據世界黃金協會的報告顯示，中國過往五年對黃金的需求以13%的速度成長，未來10年中國人對黃金的需求量預測更達290億美元。這些利好因素已足夠吸引炒家的眼球，所以小弟相信金價不可能跌穿1000美元，未來更有可能呈現一個強勁升浪，大家可以多多留意。

中國人有句說話說得好：「禍兮福所依，福兮禍所伏。」今次樓市的調整對持有物業的朋友可能是禍，但對一眾股民及「金甲蟲」投資者來說，相信會幸福到笑逐顏開。