樓價不跌勢不休

中國終於也推出調控樓市的核彈──物業稅（香港叫作差餉）這重型武器，中央的強硬態度相信也出乎很多發展商所料。早前市場還預期內地會因為歐洲債務危機而放緩調控樓市的步伐，可惜世事往往事與願違，中央今次是重真格，樓價不跌勢不休。小弟早前預言中國樓市的拐點在第二季出現，算是一矢中的。

內地樓價升幅實在太高，房價收入比達16倍，遠較正常水平6倍為高，假設房價保持現水平不變，而中國人的收入以每年15%的速度上升，房價收入比也需要七年的時間才能回落到合理水平。樓價過高亦容易滋生社會問題，早前社會上不就出現了如蝸居、房奴等新名詞，正是國民把對高樓價不滿付諸筆墨的行動。

在這種社會背景下，中央也不得不冒經濟再次探底的風險去全力執行對樓市的調控。樓價一天不下來，調控措施只會繼續收緊。幸好中央今次沒有如08年那樣對發展商完全閂水喉，否則會出現早前一樣的惡性循環，以上的依據不贅說，大家可參閱小弟過往關於內地樓市的文章。由於今次調控的著力點在於打擊需求，迫令炒家退市，所以對發展商的影響是在可控制的範圍之內，樓市再出現斷層的機會相信不大，避免了日後再現樓價急漲的伏線。

回說中央的調控政策，雖然樓價仍未出現顯著調整，但成交量已大幅下跌，各大地產商亦開始部署減價，只要龍頭發展商有所行動，將是牽一髮動全身，減價之風一起，內地樓市就會出現骨牌效應式地下挫，小弟預期未來將有至少30%的跌幅，這相信亦是中央希望的調整指標。因為只要樓價下跌三成，而居民收入能以年15%的速度增長的話，內地的房價收入比在三年後就可以回落到6至7倍的合理水平。此外，中央亦不希望樓價暴挫，因為房地產業是國家的支柱產業之一，其產業鏈牽涉超過50個不同的行業，對國家經濟增長有舉足輕重的作用。基於上述原因，30%的調整一旦達成的話，相信也是中央鳴金收兵的時候。

雖然小弟近來看淡內地樓市，但長遠而言，這個市場仍是潛力無限的。因為內地人口多，城市化率只有45%，與發達國家平均75%水平比較仍遠遠落後，只要城市化進程持續，中國的樓房就不怕滯銷，只要不是過份炒作，內地樓價長期仍然看漲。

有朋友問小弟物業稅對內地樓價的長遠影響是好是壞？其實任何稅收對業主都不會是好事，尤其是每年也要真金白銀拿錢出來交付的費用。不過小弟對於物業稅並不反感，因為這項稅收有助改善樓市的生態。

內地樓價居高不下，與地方政府的刻意護航有直接關係。目前中國地方政府的債務總額達7萬億人民幣，每年也需要依靠賣地來支持運作及償付借貸利息，高房價對於增加收入自然有利，所以很多時地方政府對樓價高企都只採取隻眼開隻眼閉的態度。引入物業稅後，可令地方政府獲得更穩定的收入來源，不用再依靠賣地收入來支持運作，有助壓抑樓價泡沫的形成，亦為地區的發展提供資金，不用再以窗口公司借貸令債務危機進一步擴散。最後，物業稅亦能達到財富再分配的功效，紓緩居民貧富懸殊的壓力。

物業稅已在全球多個國家運行多年而持之有效，中國並不是地球上的異類，其他地方可以做，Why not 中國會say no，所以我並不擔心這個稅收會拖跨中國房地產業的發展，大家不用把它的威力無限放大。

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