再論中國樓市

除了石油之外，小弟談得最多的相信是內地的樓市，然而看著今天中央調控失靈的敗局，又忍不住要再執筆寫寫自己的見解。

內地樓市屢調不果，關鍵處是中央未能把握到樓價飇升的重點，一味只把原因歸咎於炒家把樓市推高。劉明康就明確指出把房地產視作投機或投資產品都不符合中國國情。小弟並不同意這個說法，除非國家願意重新肩負起興建民用房屋的重責及禁止作私人買賣，否則投機及投資的需求永遠存在。領導人不可視樓宇為單單是「有瓦遮頭」的一個地方。由於房屋能夠出租，所有能夠產生收入的都會被視作資產，但凡是資產就不可能脫離投資或投機需求。若領導人不明此點，就沒法推動內地金融產業的發展。中國不應把這些需求視作洪水猛獸，大家要明白這裏不是火星，千百年來房地產市場也是如此運作，沒有需要把其妖魔化。

當然，作為監管者，不能讓投資或投機需求過份膨脹而扼殺真實需求。內地當前的樓價高企問題，主要是早前中國以殺鷄取卵的方法截斷發展商的資金鏈，令樓宇供應突然出現斷層及在金融海嘯後大幅增加信貸所致。若因此而要追查推升房價的原凶，中央是最難辭其咎。

要控制失控的樓宇不能病急亂投石，最急切需要做的是盡快增加供應。最近香港公布了施政報告，當中花了很大的篇幅去表述即將推行的調控樓市過熱的措施。小弟認為當中的「先租後買」計劃值得內地參考，不過要稍作修改，變成「只租不賣」。

中央目前難以自身之力增加供應的原因是缺錢，因為要興建促以滿足中國人需求的房屋所需的資金將會是天文數字。內地近年的經濟雖然持續維持高增長，但無論在扶農、醫改、新能源及退休福利等的開支亦與日俱增。若連中國人的住房問題也要關照，政府財政將會出現問題。所以小弟認為中央可以考慮興建只租不賣的房屋，以租金收入作保證向銀行融資起樓，此後以較廉價的租金向中國人出租單位，這樣可以讓收入較低的人士有個容身之所，亦降低了市場上商品房的剛性需求。若中國人日後仍想買樓的話，這就是他們自身需要考慮的問題，不能再把責任推到中央身上，這有助紓解民怨。此法不止不會增加中央的財政壓力，亦增加了手上的調控武器，一旦樓價升幅過急，中央可以增加廉租屋的供應，令升勢降溫。就算不能壓下樓價，但以後買樓的人多為富裕的人士，有能力承受較高的樓價，泡沫爆破對他們的影響亦很有限，樓市的整體發展亦更為健康。

此外，中央亦應該引入更多競爭，這樣才能解決大發展商囤積居奇的問題。目前內地的房地產市場主要由一些國企巨頭所壟斷，小發展商被擠出市場，令強者愈強，大發展商規模及資金雄厚，就算遇著樓市冷風，都有足夠的實力渡過難關。因此中央須要扶植一些小發展商，打破市場上由寡頭主導的局面，始能扭轉目前的困局。當然，中央手上還有控制銀行貸款這一黃牌，只要禁絕向發展商提供融資，將會起到立竿見影的作用，樓價勢必大跌，但卻又回到早前的惡性循環，為日後再一次大升埋下伏線。

要徹底根治中國的樓市，有如對抗癌症一樣，是長期抗戰。很多人只想中央可以出重招一下把樓市推跌，這是愚不可及的事。因為房地產背後關連著50多個行業，更對人們的消費有財富效應的作用，一旦樓市硬著陸，中國的經濟將會出現大震盪，到時是真的影響到中國人的飯碗生計，比買不起樓所引出的社會問題更為嚴重，所以小弟不同意出重手壓跨樓市。

大禹治水也不是一朝可成的事，循序漸進，就樓市的根本問題對應出招，以幾年的時間把樓價拉回正軌，這樣才是正確的方向。小弟上述的兩個提議也是從中長線著手，以便讓內地樓市踏上健康發展之路。短期而言，中央可把樓價控制在現水平，不用刻意壓低，因為在剛性需求支持下，反市場需求的操作只會換來日後的惡意反撲，對解決問題沒有幫助。只要把樓價控制著，為中長線對策爭取時間，小弟深信內地的樓市問題是有可能解決的，關鍵是中央明白問題的根本原因嗎？沒有甚麼經濟學理論比供求理論更有用，只要供應增加，價格總有一天會下跌，中央要朝這方向去制定策略，否則任何附加在樓市上的政策也是枉然。