內地樓市牛市開始

港股本周牛皮偏淡，在中央可能出手調整宏觀政策的陰霾下，投資者的恐慌情緒再現，令股市受壓。其中表現最差的板塊相信是內地的房地產股票，然而小弟認為大家要好好把握今次的機會增持該類股票，因為內地的樓市正式進入牛市，而且我預期今次的牛市所形成的泡沫將較2007年的更大更瘋狂，今天就說一說這個問題。

小弟一直以來也抨擊中央調控房地產的手法是殺鷄取卵，斷絕資金供應令內地發展商陷入財政危機更是愚不可及的做法。以這種休克療法來調控的後果是造成經濟大起大落，對改善現狀也一點幫助也沒有，反而為下次的泡沫埋下更大的伏線。

以前小弟預計過，中央這種政策將會把中小型的發展商趕入絕路，不得矣的情況下只能破產，令一些坐擁龐大資產的大型發展商可以不費吹灰之力就侵吞了多出來的市場份額，形成寡頭壟斷的現象。此外，斷絕發展商的資金供應的確可以令他們因為財政壓力而在短期內割價求售，然而由於房價下跌，令買家的入市意慾薄弱，減多少也沒能刺激銷售，結果是發展商的資金難以回籠，在資金緊張的情況下，其他發展項目也被迫延緩，令未來的樓宇供應出現嚴重的壓力。大家看看近來的數據，早前由於房地產市場疲弱，令全國樓宇庫存多達22個月的供應，然而，在一輪放寬信貸政策的刺激下，庫存已經大幅下降，一些大城市如上海及北京等，庫存已經回落到只有2個月左右，可以預期，未來供應會進一步減少。雖然今年以來發展商的銷售理想，資金回流大大地充實了資產負債表，令他們有資源繼續發展早前延緩了的項目，不過項目發展須時，不是今天投入明天就能產出，所以在未來一段時間，樓市供應將出現斷層，支持樓價的上升。可以說，今年樓市的暴漲，中央是始作俑者，沒有政策的失誤，樓市不會出現如此大的波動。

有人擔心中央會出手調控樓市，若現在有誰敢開盤，小弟願意把全部身家財產下注，賭中央絕不敢動樓市一根汗毛。主要原因是沒有任何領導人可以背負摧毁經濟增長的罪名。

受全球金融海嘯的影響，中國的出口已經嚴重萎縮。據中國海關總署資料顯示，6月份中國內地進出口總值1,825.7億美元，同比下降17.7%，其中出口下降21.4%，進口下降13.2%。今年上半年內地外貿進出口總值9,461.2億美元，同比下降23.5%，其中出口下降21.8%，進口下降25.4%；至於上半年累計實現貿易順差969.4億美元，同比下降1.3%。如此嚴重的形勢，出口已經再難支持中國經濟向上，唯有寄望投資及內需。然而目前內地的投資仍以中央主導，民間投入程度仍低，一旦政府減少投入，投資未必能夠持續，支持經濟向上。所以，內需是中央解救今次危機的希望，而樓市亦是最能推動內需的行業，房地產業能帶動超過五十個行業，其經濟效益可與汽車產業看齊，在如此惡劣的經濟形勢之下，中央有必要保樓市。若樓市能夠穩定發展，中國的財富效應才能出現，帶動其他國內的消費。試想想，若你知道你住的樓每天都在跌價的話，你會有心情去消費嗎？不要自己欺騙自己，很多人都說買滙豐是長線投資，升與跌也不會上心，但到滙豐股價急挫到$33的時候，有多少人仍能處之泰然，照樣吃喝玩樂呢？樓價亦一樣，無論自住或投資也如是。

因此，中央近來出口術，目的只在為樓市降降溫，並不是要把整個行業壓死。中央相信也汲取了上一次調控的教訓，不會出重手打擊內地樓市。在城市化及國民收入持續增長的情況下，相信內地的牛市可以如小弟早前的預期般，走到2030年。