最近眾多內房股出中期業績，有的大賺7倍，有的純利跌90%，為甚麼會有這麼大的分別？難道他們的盈利能力真的差這麼遠？首先，先明白PE(市盈率)和NAV(每股資產淨值)的計法。
一間公司的每股盈利，用以下公式計算
每股盈利 = (營業收入 - 營業支出) / 總發行股數
PE(Price to Earnings ratio)，則用以下公式計算
PE = 股價 / 每股盈利
而NAV(Net Asset Value)，則用以下公式計算
NAV = (總資產 - 總負債) / 總發行股數
- 地產股之所以不能以PE定平貴，在於地產股的資產，主要是發展中的物業或投資物業的固定資產，而有關資產價值是會受市況影響而升跌。舉例說，在 SARS期間，樓價大跌，地產股的資產亦相繼縮水，相反，在樓市興旺時，樓價大升，地產股的資產亦相繼升值。而PE的計法是涉及"營業收入"，一些"發展 中的物業"，因仍未賣出，所以便不可視為"營業收入"，但若樓市轉好，手中的"發展中的物業"定必升值，公司亦因而升價十倍。
- 舉一簡單例子，公司A(總發行股數10股)有100平方單位土儲，上年以市價1元賣出10單位，"營業收入"便是10x1=10元，假設每單位的" 營業支出"為0.2元，那每股盈利 =(10-10x0.2)/10=0.8元，若上年股價為$10，那PE=10/0.8=12.5。今年樓市轉好，樓 價每單位升至14元(升了40%)，若公司A今年賣出80單位，"營業收入"便是80x14=1120元，假設每單位的"營業支出"為0.4元(升了一 倍，夠誇張吧！)，那每股盈利 =(1120-80x0.4)/10=108.8元，若股價現為$30(升了兩倍，好似今年的內房股一樣)，那PE=30 /108.8=0.2757。屆時，業績公佈時，便可以說每股盈利增長135倍"(108.8減0.8，再除以0.8)。
- 另一公司B(總發行股數10股)有100平方單位土儲，上年以市價1元賣出30單位，"營業收入"便是30x1=30元，假設每單位的"營業支出" 為0.2元，那每股盈利 =(30-30x0.2)/10=2.4元，若上年股價為$10，那PE=10/2.4=4.17。今年樓市轉好，樓價每單位升 至14元(升了40%)，若公司B今年賣出1單位，"營業收入"便是1x14=14元，假設每單位的"營業支出"為0.4元(升了一倍，夠誇張吧！)，那 每股盈利 =(14-1x0.4)/10=1.36元，若股價現為$30(升了兩倍，好似今年的內房股一樣)，那PE=30/1.36=22.06。屆 時，業績公佈時，便可以說每股盈利大跌44%(2.4減1.36，再除以2.4)。
- 從以上的例子，可知因公司A和公司B賣樓的策略不同，而令到兩公司的業績相差這麼遠，現公司A只剩土儲10單位(100-10-80)，但公司B卻 有土儲69單位(100-30-1)，若未來樓市繼續好，樓價再升，公司B的盈利前景便非常亮麗。還記得碧桂園(2007)上市時，為土儲最多的內房股， 後來樓市大跌，碧桂園手中的土儲價值也大跌，令股價從最高約$14跌至約$1。相反，現金水平較高的SOHO中國(410)，若未來樓市繼續好，但卻來不 及增加土儲，那公司未來發展也是有限，唯有貴買地，貴賣樓，但毛利可能不及早前樓價平時已有大量土儲的地產公司。因此，你也可能聽聞地產商惜售的新聞，便 是因為地產商認為未來樓市繼續好，故推遲賣樓，想賺多啲。
因此，將來定地產股的平貴，記得要用NAV，不要用PE啦。
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