內地樓市下半年現拐點

近來看到一些分析員的推介，指可趁機低吸內房股，因為估值合理及中國的通脹重燃，若大家因為這兩點而投資內房股就需要小心，因為小弟認為中國的樓市在下半年開始將現拐點，較大幅度的調整也將出現，內房股今年要跑贏大市，實在有一定的難度，今天就談一談這個問題。

有留意小弟札記的朋友相信也知小弟是看好內地樓市的長遠發展，因為根據統計，一個地區的樓市牛市周期大約為30年，中國由千禧年開始的房地產大牛市目前只走了三分之一，在內地加速城市化進程的利好因素下，未來二十年國內的房地產市場相信仍然會是朝陽行業。然而再強勁的牛市也有調整休息的時候，2008年是中期運行過程的一個較大的調整，2010年及2011年相信也是另一次中期調整的開始。

在2008年的時候，小弟曾撰文分析指中國的房地產不久後將現驚人的升幅，因為中央把發展商的「水喉」封了，資金鏈一下崩潰，迫他們不得不加快推售手上的庫存，好使資金回籠，令公司的營運不受影響。樓宇的供應大增，房價自然大跌。然而中央沒有考慮過發展商也因此沒有再進行新項目的投資，在庫存清理得七七八八後，市場上的樓宇供應大減，加上中央在金融海嘯期間又推出了大量的刺激置業政策，令需求大增，在供不應求的情況下，價格自然大幅飇升，所以小弟一直也批評中央早前對樓市的調控政策是飲鴆止渴。

今年的情況有點類似，不同的是發展商開始加速發展項目。經歷了上年的樓市超牛行情之後，大部份發展商的庫存也所剩無幾，今年有需要積極建房，大家看看(2355) 寶業集團的業績就知內地的建築業的行情是如何緊張，所有發展商今年也和時間競賽，希望在中央推出更嚴厲的政策前加速建房，確保公司的盈利。當全國的發展商都有此看法的時候，大量的商品房在今年下半年或最遲明年第一季將會源源不絕的湧入市場，情況就如2008年時供應大增的情況一樣，令房地產市場出現拐點，現在相對平穩的樓價可能向天秤的另一端傾斜。

當然，根據統計，通脹的確有利實物資產的價格，房地產一直被視為最佳的抗通脹工具，自然受到投資者的青睞。不過上述的統計是基於一個相對穩定的通脹率的前堤下而得出的結果，若出現惡性通脹，情況就不同，因為央行會大幅上調利率以壓抑通脹。在全球央行（包括中國）大幅為市場注入流動性救市的情況下，通脹在未來是必定會重燃的，有機會是今年年底或明年年初，若央行決定加快息率上調步伐的話，資金成本將會上揚，很多借了錢炒樓的投資者也會相繼拋售手上的物業套現，令供應進一步增加，加速樓市的調整之勢。

基於上述的分析，小弟相信今年內房股的走勢是先跌、升、跌，因為上年的靚爆業績推動的股值上揚很難長久，雖然小弟也有推介 (0410) SOHO中國，然而大家記緊要在高位套現，今年並非長線投資內房股的好時機，只有息率開始見頂回落，及房價已有深度調整後，內房股的投資價值才能真正重現。