中國官方最新數據顯示，內地36個主要城市的平均成交樓價達每平方米8,680元，較6月份上升1.61%，其中低端樓更按月大升13%。可見內地樓市在經過四個月的嚴冬以後，市場又開始有些蠢蠢欲動的迹象。中央是次的調控被喻為歷來最嚴厲的行為，為何樓市仍然能夠「處變不驚」呢？小弟今天想同大家探討一下這個問題。
內地房價降不了，以小弟目前的觀察，主要有以下這些原因：
一） 房地產市場自身的剛性需求強大
內地目前的城市化率為46%，未來十至十五年相信仍會以年1%的速度成長，以此計算，每年就有約600多萬人口流入城市，以四個人為一個家庭計算，每年對樓市的潛在需求就達150多萬套，加上中國每年城市結婚形成的住房需求約480萬套，城市舊城改造的需求90萬套，合計起來每年樓宇的基本需求就達到720萬套，以每套房平均面積90平方米計算，每年的商品房銷售面積基本需求已達6.48億平方米。過往三年內地的商品房銷售面積平均為7.5億平方米，以此計算，自住需求率達86.4%，只有14%為投資或其他需求，所以中國的樓價看似有泡沫迹象，但只要發展商稍為下調商品房的售價，馬上就能吸引大量的買家入市，支持房價一直高企於目前的水平。
二） 發展商手中持大量現金，有能力捂盤惜售
發展商今年的環境與2008年的時候可謂大相逕庭，當時中央下令銀行中止向發展商放貸，加上樓市熾熱，發展商不惜大幅舉債投地，令公司的資金周轉出現壓力，為了支持企業的營運，不得不降價售樓套現。今年則不同，受惠往年的樓市大牛市，大部份發展商的銷售情況十分理想，加上經歷過2008年的教訓，對於增加土地儲備亦偏向保守，配合市場回暖的機會在資本市場多次集資，令大部份發展商手上都有足夠的現金支持日常營運及項目發展，故有能力持貨觀望，並不急於求售套現。
三） 內地缺乏安全的投資產品
中國資本市場發展目前只是初步階段，投資產品的供應有限，最大的市場就只有股市及樓市。比較之下，股市受散戶主導，有強烈的政策性，導致股市波動性十分之大，回報高風險亦高，對於一向保守的中國人來說，並不能成為他們投資組合的重要組成部份，大多投資股市的國民都以賭博的心態，不是贏就是輸，所以所投入的資金亦有限。目前內地儲蓄率高，銀行一年期的活期利率只有2.25厘，反之買樓收租則可獲得3.5厘的租金收入，加上樓價的升幅，令房地產作為投資產品的吸引力大增。造成國民一邊喊樓價貴，一邊就火速購房上樓的現象。
四） 負利率
內地7月的CPI數據為3.3%，遠高於一年期的活期利率，出現所謂的負利率。假設中央能成功把通脹控制在3%左右的水平，國民把錢存在銀行每年仍要貶值0.75%。相反實物資產在通脹的環境下，價值會顯著跑贏通脹，所以樓價雖貴，中國人仍願意把錢投放到物業之上。
五） 房地產的槓桿令投資回報高企
以按揭購置物業其實有點似投資窩輸或期權，以小額的資金透過桿槓去擴大回報。假設你需要購買的物業價值為100萬元，以一成資金或10萬作首期即可上樓，當樓價上升一成的時候，物業的價格為110萬元，若你即時放售，在扣除銀行借貸以後，實收20萬（110萬-90萬），以你的本金／首期10萬元計算，投資回報就是100% (20萬/10萬-1)。當然這是過份簡化的算式，買賣中有很多費用牽涉其中，但若為了解釋原理簡單一點也無傷大雅。試問在股票市場上，你需要花多少心力才能夠賺得一倍的回報呢？正因有按揭置業的出現，房地產市場才能夠如此興旺及歷久不衰。
既然知道問題所在，就應對症下藥，否則中央今次的行動可能仍會徒勞無功。然而上述五點之中，第一點是自身社會發展的需求，不能人為地加以逆轉，否則會扭曲市場的正常運作。引用近來某著名香港女導遊的名言：「今世唔還，下世都要還」，強制壓下正常需求的結果只會增加日後的需求，造成房地產市不必要的波動。第二點可以透過鎖定預售資金的方式去調控，現今發展商很多時都會對項目推出樓花，以稍為折讓的價格出售部份單位以換取發展資金，令發展商在項目發展前就以籌集到足夠的資金。只要中央限制這些預售資金必須鎖定在銀行內直至項目完成出售，發展商就必須以自有資金去發展及不能再捂盤，樓市供應馬上可以增加。第三點沒有他法，只有多加培訓金融專才，以求加快其他金融產品的發展。第四點受制於外圍，中央也不能「自把自為」，這是目前唯一不能觸動的地方。第五點已有相應政策出台，但建議可把受影響範圍從第三套房擴展至第二甚至第一套房。當然這會影響部份真正用家，但要成就大事業必須有一點犧性，待樓價降了以後，受惠的還不也是用家。
當然，方法是有了，做與不做，還要看領導人的決定。在前景未明朗的情況下，今年內地的房地產市場仍有很大的變數，大家最好還是隔岸觀火為佳。
source:CTM
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